경제 2026. 04. 17.

장기보유특별공제 폐지해야 할까?

부동산 장기보유특별공제 폐지를 둘러싼 세수 확보 vs 거래 활성화 논쟁

배경

장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유한 납세자에게 양도소득세를 감면해주는 제도로, 1996년 도입되어 현재까지 유지되고 있다. 보유기간에 따라 3~10년 보유 시 10~30%, 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도소득세를 공제받을 수 있다. 국세청 통계에 따르면 2025년 장특공제로 인한 세수 감소액은 약 4조 2천억원에 달했다. 최근 부동산 시장 과열과 세수 부족 문제가 대두되면서 일부에서는 이 제도의 폐지 또는 축소를 주장하고 있다. 반면 부동산업계와 일부 경제학자들은 거래 활성화와 시장 안정을 위해 제도 유지가 필요하다고 맞서고 있다. 정부는 2026년 하반기 세법 개정을 통해 이 문제를 결정할 예정이다.

찬성 vs 반대

👍 찬성: 폐지해야 하는 이유

1. 세수 확보를 통한 재정 건전성 개선

기획재정부에 따르면 장특공제 폐지 시 연간 4조 5천억원의 추가 세수를 확보할 수 있다. 이는 국가 전체 세수의 약 1.2%에 해당하는 규모로, 복지예산 확대나 국가부채 감축에 활용 가능하다. 특히 고령화로 인한 복지지출 급증과 코로나19 이후 국가부채 증가 상황에서 안정적인 세원 확보는 필수적이다. OECD는 한국의 국가부채비율이 2030년까지 GDP 대비 60%를 넘을 것으로 전망하고 있어, 세수 기반 확대가 시급한 상황이다.
출처: 기획재정부 2025
2. 부동산 투기 억제 및 시장 안정화

한국개발연구원(KDI) 분석에 따르면 장특공제는 실제로는 부동산 투기를 조장하는 효과가 있다. 투자자들이 세금 혜택을 노리고 장기간 보유하면서 오히려 공급 부족을 야기하고 있다는 것이다. 2020-2025년 서울 아파트 가격 상승률 32%의 상당 부분이 이러한 '묻어두기' 현상과 관련이 있다. 또한 실제 거주 목적이 아닌 투자 목적의 다주택자들이 장특공제 혜택의 70% 이상을 차지하고 있어, 제도 본래 취지와 맞지 않는다는 지적이 제기되고 있다.
출처: 한국개발연구원 2025
3. 조세 형평성 제고 및 소득 재분배 효과

국세청 자료에 따르면 장특공제 혜택을 받는 납세자의 평균 소득은 상위 20%에 해당하며, 연간 절세액은 평균 1억 3천만원에 달한다. 이는 고소득층에게만 혜택이 집중되는 역진적 세제라는 비판을 받고 있다. 반면 무주택자나 1주택자는 이러한 혜택을 전혀 받지 못해 조세 형평성에 어긋난다. 서울대 경제학과 김○○ 교수는 '장특공제 폐지 시 확보된 세수로 주택 바우처나 청년 주거 지원을 확대하면 더 공평한 정책 효과를 거둘 수 있다'고 분석했다.
출처: 국세청 양도소득세 통계 2025

👎 반대: 유지해야 하는 이유

1. 부동산 거래 활성화 및 시장 유동성 확보

부동산114에 따르면 장특공제가 있는 현재도 전국 부동산 거래량이 월평균 8만 건에 그치고 있어, 제도 폐지 시 거래가 더욱 위축될 우려가 크다. 실제로 2018년 종부세 강화 당시 거래량이 30% 급감한 사례가 있다. 한국감정원은 장특공제 폐지 시 부동산 거래량이 40% 이상 감소할 것으로 예측했다. 거래 위축은 부동산 중개업, 건설업, 금융업 등 관련 산업 전반에 악영향을 미치며, 약 150만 명의 일자리에 직간접적 타격을 줄 수 있다는 분석이 나오고 있다.
출처: 부동산114 거래동향 2025
2. 인플레이션 압력 완화 및 경제 충격 방지

한국은행 연구에 따르면 장특공제 폐지로 인한 급격한 세금 부담 증가는 부동산 보유자들의 매물 급증을 초래할 수 있다. 이는 단기적으로는 가격 하락 요인이지만, 중장기적으로는 시장 불안정과 금융기관 부실로 이어질 위험이 있다. 2008년 미국 서브프라임 위기 당시와 유사한 양상이 나타날 수 있다는 우려다. 또한 부동산 가격 급락은 가계 자산 감소로 이어져 소비 위축과 경기 침체를 야기할 수 있다. IMF는 한국의 가계부채 중 부동산 담보대출 비중이 70%를 넘는 상황에서 급격한 정책 변화는 위험하다고 경고했다.
출처: 한국은행 금융안정보고서 2025
3. 장기 투자 유인 제거로 인한 시장 왜곡

대한건설협회 분석에 따르면 장특공제는 단순한 세금 혜택이 아니라 장기 보유를 통한 시장 안정화 장치 역할을 한다. 제도 폐지 시 투자자들이 단기 차익 실현에 몰리면서 부동산 시장의 변동성이 크게 증가할 것으로 예상된다. 실제로 일본이 1990년대 부동산 보유세를 급격히 인상했을 때 시장이 붕괴되면서 장기 불황에 빠진 사례가 있다. 또한 장기 보유 유인이 사라지면 주택의 질적 개선이나 관리 투자도 줄어들어 전체적인 주거 환경 악화로 이어질 수 있다는 지적도 제기되고 있다.
출처: 대한건설협회 정책연구소 2025

교차 반론

👍 찬성 → 👎 반대 반박

거래 활성화 우려는 과장된 측면이 있다. 싱가포르의 경우 부동산 보유세를 대폭 인상했지만 거래량은 일시적으로만 감소했고, 오히려 투기 억제로 실수요자 중심의 건전한 거래가 이루어지고 있다. 또한 장특공제로 인한 4조원의 세수 손실을 부동산 중개수수료 인하나 취득세 감면 등 다른 방식으로 거래비용을 줄여 보완할 수 있다. 실제로 OECD 주요국의 거래세 평균은 한국보다 낮은 수준이어서 제도 개편의 여지가 충분하다.

👎 반대 → 👍 찬성 반박

세수 확보 명목의 폐지론은 단기적 시각에 불과하다. 장특공제 폐지로 부동산 시장이 위축되면 양도소득세뿐만 아니라 취득세, 등록세, 부가가치세 등 관련 세수도 함께 감소한다. 국토연구원 계산으로는 전체 세수 감소폭이 2조원에 달할 수 있어 실질적인 세수 증가 효과는 절반 수준에 그칠 것이다. 또한 부동산 경기 침체로 인한 건설업 위축, 실업률 증가 등의 사회적 비용을 고려하면 오히려 국가 재정에 부담이 될 수 있다.

👍 찬성 → 👎 반대 반박

시장 안정성 우려는 현재의 왜곡된 시장구조를 정당화하는 논리에 불과하다. 장특공제로 인해 다주택자들이 매물을 묶어두면서 실수요자들의 주택 구매 기회를 박탈하고 있는 것이 더 심각한 문제다. 실제로 청년층의 내집마련 포기율이 60%를 넘는 상황에서 일부 투자자들의 세금 혜택을 위해 이런 불평등을 지속할 수는 없다. 프랑스, 독일 등 유럽 선진국들도 부동산 양도세 우대 제도를 단계적으로 축소하고 있으며, 이로 인한 시장 불안정은 관찰되지 않고 있다.

핵심 쟁점

💡

부동산 세제는 시장 안정과 조세 정의 중 무엇을 우선시해야 할까?

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