경제 2026. 07. 14.

초고가 1주택 보유세 인상, 시행해야 할까?

시가 수십억대 초고가 1주택자에 대한 종부세 인상을 놓고 조세 형평성과 고령 실거주자 보호 논리가 맞선다.

배경

종합부동산세는 2005년 노무현 정부가 부동산 가격 안정과 조세 형평성 제고를 목표로 도입한 국세다. 이후 정권에 따라 세율과 공제 기준이 크게 요동쳤다. 문재인 정부는 다주택자 최고세율을 6%까지 올렸지만, 윤석열 정부 들어 2023년 세율을 낮추고 1세대 1주택자 기본공제를 9억원에서 12억원으로 상향했으며 공정시장가액비율도 낮춰 실질 세부담을 완화했다. 이 과정에서 다주택 규제를 피해 고가 주택 한 채에 자산을 집중시키는 이른바 '똘똘한 한 채' 현상이 심화됐고, 시가 30억원에서 50억원을 넘는 초고가 1주택 보유자도 장기보유공제와 고령자공제를 중복 적용받아 실효세율이 낮다는 지적이 나온다. 국세청 통계에 따르면 종부세 대상 1주택자 가운데 상위 1% 미만 초고가 주택 보유자가 내는 세액이 전체 종부세 세수에서 차지하는 비중은 크지 않지만, 최근 서울 강남권 아파트값이 재차 상승하면서 형평성 논란이 다시 불거졌다. 정치권 일각에서는 초고가 1주택에 한해 별도 누진 구간을 신설하거나 공제를 축소해 보유세를 인상하자는 법안이 발의됐고, 반대 측은 은퇴 후 소득이 없는 고령 실거주자에게 과도한 세부담을 지운다며 맞서고 있다.

찬성 vs 반대

👍 찬성: 초고가 1주택도 보유세를 인상해야 하는 이유

1. 자산 대비 낮은 실효세율은 조세형평 원칙에 어긋난다

시가 30억원을 넘는 초고가 1주택자는 장기보유공제(최대 40%)와 고령자공제(최대 40%)를 중복 적용받아 합산 공제율이 최대 80%까지 올라간다. 이 때문에 명목 공시가격은 높아도 실제 납부하는 종부세 실효세율은 다주택 중산층보다 낮아지는 역전 현상이 나타난다. 조세재정 전문가들은 보유세가 자산 규모에 비례해 부과되는 응능부담 원칙을 따라야 하는데, 현행 제도는 오히려 자산이 가장 큰 계층의 부담을 상대적으로 가볍게 만들어 조세 형평성을 훼손한다고 지적한다. 실제로 강남 3구 초고가 아파트 보유자의 보유세 부담률이 지방 다주택자보다 낮은 사례가 여러 차례 보고됐다.
출처: 한국조세재정연구원 부동산세제 보고서 2025
2. '똘똘한 한 채' 자산 쏠림을 막아 시장 왜곡을 완화한다

다주택자에 대한 규제가 강화되자 자산가들이 여러 채를 처분하고 강남·서초 등 초고가 단지 한 채로 자산을 집중시키는 '똘똘한 한 채' 현상이 뚜렷해졌다. 이는 초고가 아파트값을 추가로 밀어올려 지역 간 자산 격차를 확대하고, 실수요자의 주택 접근성을 더 떨어뜨리는 부작용을 낳는다. 초고가 1주택에 대한 보유세를 인상하면 자산 집중의 유인이 줄어들어 과열된 상급지 쏠림을 완화하고, 장기적으로 자산 배분을 다양화하는 효과를 기대할 수 있다는 것이 찬성 측 주장이다.
출처: 국토연구원 주택시장 동향분석 2025
3. 복지·저출생 대응 재원 확충에 기여한다

저출생·고령화로 복지 지출이 매년 급증하는 상황에서 자산 상위 계층에 대한 보유세 강화는 안정적 세수 확보 수단이 될 수 있다. 초고가 1주택자는 전체 종부세 납세자 중 소수에 불과하지만 과세표준 규모가 커 세율을 조정할 경우 세수 증대 효과가 크다는 분석이 있다. 재정 전문가들은 보편적 증세보다 담세력이 충분한 초고가 자산 보유자에게 우선적으로 부담을 지우는 것이 조세 저항을 최소화하면서 재원을 마련하는 현실적 방안이라고 설명한다.
출처: 국회예산정책처 재정전망 보고서 2025

👎 반대: 초고가 1주택 보유세 인상은 신중해야 하는 이유

1. 소득 없는 고령 실거주자에게 과도한 현금 부담을 지운다

초고가 1주택자 상당수는 수십 년간 한 집에 거주해온 은퇴 고령층으로, 부동산 가격 상승은 겪었지만 매달 들어오는 현금 소득은 크지 않은 경우가 많다. 보유세가 오르면 이들은 집을 팔지 않는 한 세금을 낼 현금이 부족한 자산은 많지만 소득은 없는 상태에 몰릴 수 있다. 실제로 연금 소득만으로 생활하는 가구가 해마다 오르는 종부세 고지서 앞에서 주택을 강제로 처분해야 했다는 사례가 언론에 여러 차례 보도됐다. 반대 측은 자산은 많지만 소득이 없는 계층에 획일적으로 세율을 올리는 것은 실질적 조세 저항력만 키운다고 본다.
출처: 한국납세자연맹 실태조사 2025
2. 취득·재산·양도세와 겹치는 이중과세 문제가 있다

초고가 주택 보유자는 취득 시 최고 세율의 취득세를 냈고, 보유 중에는 재산세와 종합부동산세를 동시에 내며, 처분 시에는 양도소득세까지 부담한다. 여기에 보유세를 추가로 인상하면 미실현 자산 가치 상승분에 대해 반복적으로 과세하는 셈이 되어 조세 원칙상 문제가 있다는 지적이 나온다. 조세 전문가들은 보유세만 따로 떼어 계속 올리기보다 취득·보유·양도 전 단계의 세부담을 종합적으로 설계해야 한다고 주장하며, 특정 구간만 표적으로 삼는 누진 강화는 조세 체계의 일관성을 해친다고 본다.
출처: 한국세무학회 세제개편 토론회 자료 2025
3. 거래 절벽을 유발해 지역 부동산 시장을 위축시킨다

보유세 인상이 예고될 때마다 초고가 아파트 밀집 지역에서는 매수 심리가 위축되고 거래량이 급감하는 현상이 반복적으로 관찰됐다. 거래가 얼어붙으면 관련 세수인 취득세와 양도세도 함께 줄어들어 지방자치단체 재정에 악영향을 준다. 부동산 업계는 초고가 1주택에 대한 표적 증세가 해당 지역 아파트값을 인위적으로 끌어내리기보다 시장 전체의 유동성을 마비시켜 실수요자의 매매 기회까지 줄일 수 있다고 경고한다.
출처: 한국부동산원 부동산시장 동향보고서 2025

교차 반론

👍 찬성 → 👎 반대 반박

고령자의 현금흐름 문제는 이미 종부세 납부유예 제도로 상당 부분 해소돼 있다. 만 60세 이상이면서 1세대 1주택자인 경우 주택을 상속·양도·증여할 때까지 세금 납부를 미룰 수 있어, 당장 현금이 없어 집을 강제로 팔아야 하는 상황은 제도적으로 방지된다. 따라서 초고가 주택에 한해 세율을 올리더라도 고령 실거주자 보호 장치를 유지하면서 형평성을 높이는 것이 얼마든지 가능하며, 고령자 문제를 이유로 세율 인상 자체를 미루는 것은 논리적 비약이라는 게 찬성 측 반박이다.

👎 반대 → 👍 찬성 반박

이미 종합부동산세 자체가 누진 구조로 설계돼 있어 고가 주택일수록 세율이 높아지는 형평성 장치가 작동하고 있다. 여기에 초고가 구간만 별도로 추가 누진을 신설하면 같은 자산 계층 안에서도 특정 상위 구간만 반복적으로 표적 과세하는 셈이 되어, 오히려 조세의 예측 가능성과 형평성을 해친다는 것이 반대 측 재반박이다. 납부유예 제도가 있다 해도 이는 세금을 없애는 게 아니라 상속·양도 시점으로 미루는 것에 불과해, 결국 다음 세대나 매각 시점에 부담이 그대로 전가된다는 문제도 남는다.

👍 찬성 → 👎 반대 반박

거래 절벽 우려는 과거 여러 차례의 종부세 강화 국면에서도 제기됐지만, 실제 통계를 보면 초고가 단지의 가격 하락과 거래 위축은 대개 일시적 현상에 그쳤고 이후 가격이 재차 상승한 사례가 많다. 오히려 시장을 왜곡하는 것은 다주택 규제를 피해 초고가 한 채로 자금이 몰리는 현재의 쏠림 구조이며, 보유세 인상은 이 쏠림을 완화해 장기적으로 시장 안정에 기여할 수 있다는 것이 찬성 측의 재반박이다.